Retailvastgoed weer in de schijnwerpers
7 oktober 2025
Fund Manager Collin Boelhouwer kijkt positief naar toekomst, maar blijft waakzaam
Na jaren van terughoudendheid ontwaakt de Nederlandse retailmarkt opnieuw als interessante belegging voor institutionele investeerders. De vraag naar winkelruimte groeit, leegstand neemt af en buitenlandse partijen tonen zich actief op de markt. Collin Boelhouwer, Fund Manager van het Dutch Retail Fund van Bouwinvest, waarschuwt echter voor te snelle euforie. “De vooruitzichten zijn positiever, maar succes vraagt om een langetermijnvisie en een scherpe blik op kwaliteit en duurzaamheid. Die biedt ons fonds.”
Hoe verliep het afgelopen jaar voor het Bouwinvest Retail Fund?
“De verhuurmarkt laat duidelijk meer activiteit zien: lege units verhuren makkelijker en er zijn vaker meerdere kandidaten die interesse hebben in een winkelunit. Onze bezettingsgraad bleef stabiel en huurders zijn weer actiever in de markt. Dat geeft vertrouwen en bevestigt de robuustheid van onze portefeuille. Wel bleef de waardegroei achter, waardoor het rendement iets lager uitviel dan gehoopt. Toch presteert het fonds op de kernpunten stabiel. Het trackrecord is robuust: 10-jaars property return van 5,9% per jaar tegenover 2,4% voor de MSCI-benchmark én vijf MSCI-awards op rij (2019-2023) voor het Best Performing Specialist Fund.”
Media schrijven over buitenlandse partijen die actiever worden. Zie je dat ook terug in het fonds?
“Die beweging zien we zeker in de retailmarkt, vooral bij investeerders die met leverage hogere rendementen zoeken in risicovoller vastgoed. In ons fonds merken we in de gesprekken juist meer belangstelling van Nederlandse institutionele beleggers die stabiliteit en voorspelbaarheid zoeken. Namens hen investeren we in retailvastgoed dat aansluit bij hun lange termijn verplichtingen. Het coresegment kent gezonde interesse. Onze nadruk ligt op kwaliteit, langetermijnwaarde en beheersbare risico’s tegen een aantrekkelijk rendement.”
Welke strategische keuzes maak je als fund manager nu de belangstelling toeneemt?
“Optimalisatie is het sleutelwoord. We verkopen kleinere objecten die niet meer passen, zoals recent twee winkelpanden in Breda, en focussen op grotere assets waar we waarde kunnen toevoegen, bijvoorbeeld via verduurzaming of een betere huurdersmix. Denk daarbij aan het toevoegen van een duurzame supermarkt ter aanvulling van de Convenience-portefeuille en het Paris Proof maken van winkelpanden in belangrijke winkelstraten door het vervangen van de façades en beglazing. Grote herontwikkelingen maken dus plaats voor gerichte upgrades. De focus ligt op segmenten met toekomstwaarde, vooral het core convenience-segment en aantrekkelijke winkelgebieden.”
Hoe bepaal je de investeringsstrategie in een markt vol kansen en onzekerheden?
“We kiezen voor defensieve groei en stabiele cashflows, passend bij pensioenfondsen en verzekeraars. Soms betekent dat even pas op de plaats en alleen investeren als een object echt bijdraagt aan onze strategische doelen. De lange lijn blijft gericht op waardecreatie en het optimaliseren van de bestaande portefeuille.”
Hoe blijft het fonds wendbaar in een grillige markt?
“Door snel te kunnen schakelen als kansen zich voordoen. Een goed voorbeeld is de uitbreiding van de Nike-winkel in Rotterdam, waar we samen met de retailer en de gemeente twee panden hebben samengevoegd en verduurzaamd. Zo creëerden we het grootste Europese flagship store van deze keten, gaven we de stad een publiekstrekker en realiseerden we stabiele inkomsten. Flexibel inspelen op zulke kansen houdt ons koersvast.”
Waarin onderscheidt het Retail Fund zich?
“Onze kracht zit in langetermijnvisie en voortdurende optimalisatie. Het Dutch Retail Fund won vijf jaar op rij de MSCI-award voor best presterend specialistisch vastgoedfonds in Nederland. Dat bewijst dat onze focus op kwaliteit en duurzaamheid loont. We zijn selectief bij acquisities, investeren continu in verduurzaming en werken doelgericht toe naar een Paris Proof portefeuille in 2045.”
Hoe betrek je de huurders bij verduurzaming?
“Dat is essentieel. Grote huurders als Nike hebben duurzaamheid vaak al op de agenda, kleinere ondernemers vragen soms meer begeleiding. We laten zien wat verduurzaming oplevert: niet alleen voor het milieu, maar ook in energiekosten en toekomstbestendigheid. Door investeringen op natuurlijke momenten mee te nemen, gaat dit hand in hand. Het volgen van CRREM-paden maakt inzichtelijk hoe we vooruitgang boeken. Data blijven een uitdaging, maar stap voor stap komen we verder.”
Kun je verduurzamen en tegelijk rendement realiseren?
“Absoluut, voor ons is duurzaamheid geen doel op zich, maar een manier om financiële waarde te creëren op de lange termijn. We beoordelen maatregelen altijd op hun effectiviteit en bijdrage aan het langetermijnrendement. Duurzame retailgebouwen zijn gewilder, en versterken de waardeontwikkeling. Daarnaast verhuren deze panden gemakkelijker. De kunst is de balans vinden tussen ambitie en haalbaarheid. Met maatregelen die aantoonbare impact hebben, realiseren we zowel duurzame als financiële doelstellingen.”
Hoe ga je om met de groeiende druk rondom ESG-rapportages?
“De sector vraagt om meer transparantie en standaardisering. Dat juichen we toe, maar de rapportageverplichtingen nemen sterk toe. Wij focussen daarom op de data en rapportages die beleggers écht inzicht geven in prestaties, zodat duurzaamheid geen papieren exercitie wordt. De verbeterde datakwaliteit helpt ons beter te sturen op toekomstbestendig vastgoed, al blijven cijfers uit verschillende jaren lastig vergelijkbaar. Uiteindelijk zijn duurzaamheid en transparantie middelen om waarde te creëren en risico’s te beheersen. Financieel rendement blijft het uitgangspunt.”
Wat zijn de kansen en uitdagingen voor retailvastgoed de komende jaren?
“Consumentengedrag verandert snel: gemak, beleving en duurzaamheid winnen aan belang. Technologie versnelt dat via omnichannel en nieuwe dienstverlening. Niet elk pand of elke locatie is daardoor nog aantrekkelijk. De kansen liggen in toekomstbestendige centra met een sterke lokale functie, zoals wijkwinkelcentra of winkelstraten met een uniek aanbod. Tegelijk moeten we kritisch blijven, want de dynamiek kan omslaan. Investeren in kwaliteit, sterke huurders en duurzaamheid houdt de portefeuille bestand tegen veranderingen.”
Welke boodschap wil je beleggers meegeven die retailvastgoed overwegen?
“Kijk met een langetermijnblik en laat je niet leiden door de headlines van het moment. Retailvastgoed biedt volop kansen als je investeert in de juiste locaties, met sterke partners en duurzaamheid als integraal onderdeel van de strategie. Wie met visie en discipline investeert, kan diversifiëren en solide rendementen realiseren.”
Meer informatie?